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Quem Deu Causa ao Distrato? A Virada de Chave na Devolução de Valores
A pergunta mais importante antes de assinar qualquer documento de rescisão é: de quem foi a responsabilidade pelo fim do negócio? A legislação brasileira trata a desistência do comprador e o descumprimento da construtora de formas totalmente diferentes.
1. Rescisão por Culpa da Construtora (Atraso na Obra)
A lei concede às construtoras um prazo de tolerância de até 180 dias corridos após a data prevista em contrato para a entrega do imóvel. Se a empresa ultrapassar esse limite sem entregar as chaves, fica configurada a quebra contratual por culpa exclusiva da construtora.
Nessa situação, de acordo com a Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça (STJ), o comprador tem direito a:
- Devolução de 100% de todos os valores pagos, incluindo comissão de corretagem.
- Pagamento em parcela única e imediata, sem parcelamentos.
- Correção monetária integral calculada a partir de cada desembolso feito.
- Possível indenização por lucros cessantes equivalente ao valor de aluguel do imóvel pelo período de atraso.
2. Rescisão por Iniciativa do Comprador (Desistência)
Quando o comprador decide cancelar o contrato por razões pessoais, desemprego ou incapacidade de obter o financiamento bancário, a construtora tem o direito de reter uma parte do valor para cobrir despesas administrativas e operacionais.
Entretanto, essa retenção não é livre nem pode confiscar todo o investimento realizado, respeitando limites tetos bem definidos.
Quanto a Construtora Pode Realmente Reter e Qual a Armadilha da Base de Cálculo?
Existe uma armadilha frequente em propostas extrajudiciais de distrato: a confusão sobre a base de cálculo da multa. A multa contratual deve incidir exclusivamente sobre os valores efetivamente pagos pelo comprador, e nunca sobre o valor total do imóvel ou o valor total do contrato.
“Exemplo: Se você comprou um apartamento de R$ 800.000,00 e já pagou R$ 150.000,00, a retenção permitida por lei de 25% incidirá sobre os R$ 150.000,00 pagos (R$ 37.500,00), e não sobre o preço total de R$ 800.000,00 do imóvel.”
Dr. Fabiano Odilon Rebelo
O Impacto do Patrimônio de Afetação no Distrato
O percentual máximo de retenção na desistência do comprador depende de o empreendimento estar ou não submetido ao regime de Patrimônio de Afetação:
- Sem Patrimônio de Afetação: A retenção máxima permitida é de até 25% dos valores pagos.
- Com Patrimônio de Afetação: A lei permite a retenção de até 50% dos valores pagos. Essa trava existe para garantir a saúde financeira da obra e a conclusão do prédio para os demais compradores.
Contratos Firmados em 2021 e 2022: Prazos de Prescrição e Direitos
Muitos investidores da Foz do Rio Itajaí que assinaram promessas de compra e venda nos anos de recuperação pós-pandemia se perguntam se ainda dá tempo de buscar o cancelamento.
Para quem busca o distrato de imóvel na planta 2021 ou o distrato de imóvel na planta 2022, a análise do prazo prescricional envolve dois cenários jurídicos distintos:
- Ação por Atraso da Construtora (Inadimplemento Contratual): O prazo prescricional para exigir a rescisão e a devolução integral das quantias pagas por descumprimento do contrato é de 10 anos (artigo 205 do Código Civil).
- Restituição de Comissão de Corretagem Indevida: Se a pretensão envolver apenas a devolução de comissão de corretagem cobrada sem informação clara no contrato, o STJ aplica o prazo prescricional de 3 anos.
Se o empreendimento lançado em 2021 ou 2022 tinha previsão de entrega para 2024 ou 2025 e até agora não recebeu o habite-se, o comprador está plenamente dentro do prazo legal para exigir a rescisão com reembolso de 100% do capital investido.
Para conferir a estrutura geral de atendimento do nosso escritório em negociações imobiliárias, visite nosso guia sobre advogado imobiliário em Itajaí.
Tabela Comparativa: Devolução de Valores e Prazos de Pagamento
Resumimos abaixo a matriz de prazos e percentuais aplicados nas rescisões imobiliárias segundo a Lei nº 13.786/2018 e o Código de Defesa do Consumidor:
| Cenário do Distrato | Retenção Permitida | Devolução ao Cliente | Prazo de Pagamento |
|---|---|---|---|
| Atraso da obra superior a 180 dias | 0% (Zero) | 100% dos valores | Imediato e em Parcela Única |
| Desistência do Comprador (Sem Afetação) | Até 25% dos valores pagos | 75% dos valores pagos | Até 180 dias do distrato |
| Desistência do Comprador (Com Afetação) | Até 50% dos valores pagos | 50% dos valores pagos | Até 30 dias após o Habite-se |
Checklist Obrigatório Antes de Assinar Qualquer Termo de Distrato
Nunca assine o termo de distrato extrajudicial apresentado pela construtora sem antes auditar os seguintes pontos críticos:
- Confira a base de cálculo: Verifique se o percentual de retenção está incidindo sobre o valor pago e não sobre o preço total do imóvel.
- Exija o detalhamento das deduções: Exija que a empresa comprove despesas com comissão de corretagem, impostos e eventuais taxas de fruição.
- Valide o prazo de pagamento: Não aceite cláusulas de reembolso parcelado em dezenas de vezes se a responsabilidade pelo encerramento for do atraso na obra.
- Verifique o Registro do Patrimônio de Afetação: Confirme no Cartório de Registro de Imóveis se a afetação está averbada na matrícula da incorporação antes de aceitar 50% de retenção.
- Atenção aos termos de quitação plena: Cuidado com cláusulas onde você abre mão de cobrar indenizações por atraso ou diferenças de juros indevidos.
- Revise cláusulas de financiamento: Certifique-se de que a rescisão cancela a obrigação perante o banco financiador se houver repasse liberado.
Perguntas Frequentes sobre Distrato de Imóvel na Planta
A construtora pode reter o dinheiro da corretagem?
Se a rescisão for por culpa da construtora (atraso de obra), o valor da corretagem deve ser integralmente reembolsado ao comprador. Se for por desistência do comprador, a corretagem pode ser retida caso estivesse destacada de forma clara no contrato inicial.
O que é taxa de fruição e quando ela pode ser cobrada?
A taxa de fruição é uma espécie de aluguel pelo uso do imóvel. Ela só pode ser cobrada se o comprador chegou a ter a posse física das chaves e usufruiu do imóvel. Em imóveis na planta onde as chaves nunca foram entregues, a cobrança de taxa de fruição é indevida.
O comprador inadimplente também tem direito ao distrato?
Sim. Estar com parcelas em atraso não retira do comprador o direito de solicitar o distrato do contrato e reaver a maior parte dos valores pagos, descontadas as retenções legais.
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Esse conteúdo foi feito sob supervisão humana pelo advogado Odilon Rebelo OAB/SC 68.648 | Itajaí-SC.
Odilon Rebelo já atuou como corretor imobiliário em Itajaí e carrega essa experiência do mercado, oferecendo um entendimento único para e especializado em em Direito Imobiliário, Empresarial e Cível. Sua sólida formação jurídica e experiência pode ser o diferencial que você ou sua empresa precisa. Saiba mais sobre o Autor